Ab wann lohnen sich Immobilien als Wertanlage? Was gibt es dabei zu beachten?

Ab wann lohnen sich Immobilien als Wertanlage? Was gibt es dabei zu beachten?

Gerade in den heutigen wirtschaftlich sehr wechselhaften Zeiten fragen sich immer mehr Menschen, wie sie ihr Geld sinnvoll anlegen können. Hier ist die Immobilie als Wertanlage eine recht attraktiv erscheinende Lösung – doch ab wann lohnt sich diese eigentlich wirklich?
Prinzipiell kann eine Immobilie sehr sinnvoll als Wertanlage sein, sofern man auch genügend Zeit dafür aufbringen kann, ein passendes Objekt zu kaufen und dieses dann anschließend zu verwalten. Wer dagegen eine Immobilie sucht, um diese als alleinige Altersvorsorge zu nutzen, so raten Experten eher davon ab. Bevor man sich also dafür entscheidet, eine Immobilie als Wertanlage zu nutzen, so sollte man sich darüber im Klaren sein, dass eine solche Investition sich wirklich nur auf lange Sicht bezahlt machen wird. Es gibt viele Faktoren, die entscheiden, wie groß der Erfolg mit dem Vorhaben sein wird bzw. wie hoch die Rendite ist.

Ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt, hängt in erster Linie davon ab, wo sich diese befindet. Vor allem in Ballungszentren bzw. in Großstädten sind die Chancen auf gute Erträge recht hoch, da die Bevölkerung dort kontinuierlich wächst und auch die Wirtschaftskraft sich positiv entwickeln wird. Ebenfalls profitieren Anleger hier von steuerlichen Vorteilen, da sich Anschaffungskosten als Werbekosten geltend machen lassen, auch weitere Abschreibungen sind sogar möglich.
Sofern ihre Lage stimmt, kann eine vermietete Immobilie einen guten Sachwert besitzen – dafür darf die vermietende Wohnung allerdings zu keinem allzu hohen Preis eingekauft werden. Wenn man sich im Hinblick auf die Altersversorgung Gedanken macht, so sollte bedacht werden, dass die Kredite spätestens dann zurückgezahlt sein sollten, wenn die Pension beginnt. Investiert man sein Geld in Immobilien, so kann man mit Glück recht gut von den Einnahmen durch die Vermietung leben, allerdings nimmt die Verwaltung und Instandhaltung des Hauses auch einiges in Anspruch.

Unverzichtbar ist, dass man als potenzieller Käufer vor der Vertragsunterzeichnung so viel wie möglich über die Immobilie in Erfahrung bringt, um sich vor einer bösen Überraschung zu schützen. Das kommt leider häufiger vor, als man annehmen mag. Daher versteht es sich von selbst, dass beim Kauf einer Immobilie mehr im Detail geprüft werden muss als vergleichsweise beim Kauf von Wertpapieren.

Wie wichtig ist der Standort der Immobilie?

Ob und inwiefern sich der Wert einer Immobilie auch nachträglich noch erhöht, kann vorher kaum prophezeit werden, da dies in erster Linie von der Marktentwicklung abhängt. Skeptisch sollte man allerdings dann werden, sobald man eine Immobilie als Wertanlage kauft, die schon einen ohnehin sehr hohen Preis besitzt. Denn: Für den Fall, dass sich das Preisniveau auf dem Markt wieder absenkt, kann es sein, dass der Anleger ein Verlustgeschäft gemacht hat. Als Faustregel für den Immobilienkauf sollte daher vor allem gelten: Die Lage ist das Wichtigste. Sofern sich die Immobilie in einem Gebiet mit einer sehr guten Infrastruktur befindet – also mit Supermärkten, Schulen, Freizeitmöglichkeiten und einer gut ausgebauten Verkehrsanbindung – dann ist dies für den Wert der Immobilie nur förderlich.

Bei einer zentralen Lage in einer Millionenstadt sind nicht nur Preise höher, sondern auch das Risiko. Wer eine Immobilie als Wertanlage kaufen möchte, sollte daher lieber auf Mietshäuser setzen, die sich eher am Stadtrand befinden. Laut einer Statistik vom Institut „Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt“ sind die Preise für Immobilien jedoch insbesondere im Stadtkern stark angestiegen. Im Gegensatz dazu verloren Häuser und Wohnungen in den ländlichen Randgebieten nachhaltig an Wert. Dennoch: Es kann keine pauschale Aussage darüber getroffen werden, wo die Preise wie hoch sind, dies entscheidet sich immer ganz individuell.

Sicherlich hofft man als Anleger einer Immobilie, die vermietet werden soll, auf einen zahlkräftigen und vor allem zuverlässigen Mieter, der lange in der Mietwohnung bleibt. Dies wirkt sich nämlich auch auf die Wertsteigerung und auf die steuerlichen Vorteile positiv aus. Fällt nämlich ein Teil davon weg, reduziert sich auch parallel dazu die Rendite. Es ist nach wie vor oft der Fall, dass Anleger noch kurz vor der Rente eine Eigentumswohnung erwerben, um diese weiterzuvermieten – in erster Linie, um die eigene Altersvorsorge zu sichern oder um selbst einen Ersatzwohnsitz in der Hinterhand zu haben. Die Aussichten auf eine gute Rendite sind hier aber recht überschaubar: Beträgt der Satz für die Einkommensteuer beispielsweise 37%, so benötigt man als Anleger pro Jahr eine Wertsteigerung von 2%, damit die Rendite von über 5% übertroffen werden kann.

Woher weiß ich, ob meine Immobilie sich lohnt?

Natürlich ist es nicht einfach zu sagen, ob sich der Kauf einer Immobilie als Wertanlage langfristig lohnt. Dennoch: Die Brutto-Mietrendite kann hier recht hilfreich sein. Sie lässt sich mit einer einfachen Formel berechnen, bei der die Monats-Nettokaltmiete pro m² an Wohnfläche mal zwölf (Monate) genommen wird. Dies wird mit 100 multipliziert und erneut durch den Kaufpreis pro m² geteilt. Wenn hier ein Ergebnis von 4 bis 6% herauskommt, so lohnt sich der Kauf höchstwahrscheinlich.
Dazu könnten dann noch steuerliche Vorteile durch die hohen Finanzierungs- bzw. Investitionskosten für den Käufer kommen. Allerdings: Zum eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie kommen noch rund 5% Zusatzkosten hinzu, die auf das Grundbuchamt, den Notar und die Grunderwerbssteuer entfallen. Auch die Courtage für einen Immobilienmakler muss eventuell hinzugerechnet werden. Kauft man die Immobilie selbst über einen Kredit, dann müssen etwaige Zinskosten ebenfalls abgezogen werden.

Durch günstige Finanzierung in die Zwangsversteigerung?

Die Konditionen der Geldinstitute sind aktuell sehr preiswert. Dies veranlasst viele Bauherrn oder Käufer dazu, sich einen höheren Kredit aufzunehmen. Die gewünschte Immobilie wird luxuriöser und schnell fühlt man sich zuhause. Die Abzahlungsrate hat ein gehobenes Niveau, aber die Zinsen sind glücklicherweise sehr niedrig angesetzt. Dennoch ist Vorsicht geboten.

Auf das Unvorhersehbare vorbereitet sein
Eine Finanzierung ist sprichwörtlich auf Sand gebaut, wenn die Abzahlung durch ein unvorhersehbares Ereignis ins Wanken gerät. Werden die Finanzen noch zusätzlich von einer anderen Seite angegriffen, kann die Rückzahlung gegenüber dem Geldinstitut in Gefahr geraten. Diese unplanmäßigen Ausgaben lassen sich häufig nicht innerhalb kurzer Zeit aus dem Weg räumen.
Ein Unfall und die Anschaffung eines neuen Autos schlägt eine tiefe Lücke in die Kasse. Einen Teil übernimmt die Versicherung, aber auch der Besitzer muss für eine Neuanschaffung Geld bezahlen. Vielleicht ist ein weiteres Kind unterwegs. Sicherlich gibt es Kindergeld vom Staat. Aber die Lebenspartnerin oder der Lebenspartner werden längere Zeit nicht arbeiten gehen und ein Kind kostet immer mehr, als man in finanzieller Hinsicht gestellt bekommt. Vielleicht wird auch ein Familienmitglied krank. Hier können ebenfalls Kosten anfallen.
Es sollte in jedem Fall ein finanzieller Puffer vorhanden sein, der ein solches Ereignis auffangen kann.
Was passiert bei einer Zwangsversteigerung?
Wenn der Bauherr nicht mehr zahlungsfähig ist, so hat die Bank das Recht die Immobilie zu veräußern. Damit diese Sicherheit gegeben ist, lässt sich das Geldinstitut an erster Stelle ins Grundbuch eintragen. Bei einem Verkauf werden die Schulden in der Rangfolge, wie im Grundbuch festgelegt, beglichen. Sollte kein Geld mehr übrig sein, haben die letzten Gläubiger häufig Probleme ihren Anteil zu bekommen.
Wie kann eine Zwangsversteigerung verhindert werden?
Prinzipiell ist es sehr einfach. Wer das notwendige Geld auftreiben kann, der ist auch in der Lage die Zwangsversteigerung abzuwenden. Dafür müssen die vom Geldinstitut mitgeteilten Termine eingehalten werden. Problematisch ist dabei häufig, dass das notwendige Geld nicht vorhanden ist. Das liebgewonnene Heim möchte aber auch niemand aufgeben.
Durch eine Umschuldung können die aktuellen Kredite, vielleicht zu besseren Konditionen, abgelöst werden. Ein weiteres Darlehen wird aufgenommen und mit dem Geld werden die Außenstände beim aktuellen Gläubiger beglichen. Durch die finanziell prekäre Lage haben entsprechende Personen jedoch häufiger einen Eintrag bei der Schufa. Hier kann kein neues Darlehen aufgenommen werden, bis die Schulden restlos getilgt und der Eintrag entfernt ist.
Diverse Internet-Portale bieten Kredite trotzt Schufa-Eintrag. Bei solchen Geldinstituten ist Vorsicht geboten. Es handelt sich nicht immer um schwarze Schafe, aber wer aus einer Notlage Profit schlagen möchte ist auch nicht immer glaubwürdig.

 

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